Gastos de Hipoteca y Compraventa: Cuánto Dinero Necesitas Ahorrar en 2025
Te has enamorado de una casa. Cuesta 200.000€. Haces tus cuentas, miras tu sueldo y piensas: “Genial, la cuota de la hipoteca se me queda en 800€ al mes. ¡Puedo pagarlo!”. Vas al banco todo ilusionado y, cinco minutos después, sales con la cara pálida.
El director del banco te ha dicho que, para comprar esa casa de 200.000€, necesitas tener en tu cuenta bancaria 60.000€ ahorrados antes de empezar a hablar.
¿Por qué? Si la casa cuesta 200.000€, ¿por qué necesitas tanto dinero por adelantado?
Bienvenido a la realidad de los gastos de compraventa. En 2025, comprar una vivienda no solo implica pagar al vendedor; implica pagar una serie de impuestos, tasas y honorarios que pueden sumar un pico importante.
En esta guía, vamos a desglosar euro a euro cuánto dinero necesitas tener ahorrado realmente. Te explicaremos la diferencia entre vivienda nueva y usada, qué paga el banco y qué pagas tú, para que no te lleves sorpresas desagradables el día de la firma.
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La Regla de Oro: El 20% + 10%
Para saber si puedes permitirte una casa, olvídate de la cuota mensual por un momento. Primero debes superar la barrera de entrada. Memoriza esta fórmula: Necesitas tener ahorrado el 30% del valor de la casa.
Este 30% se divide en dos bloques:
1. El 20% de Entrada (Lo que el banco NO te presta)
Por norma general y precaución financiera, los bancos en España solo financian el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos).
- Esto significa que el otro 20% tienes que ponerlo tú de tu bolsillo.
- Ejemplo (Casa de 200.000€): El banco te presta 160.000€. Tú debes poner 40.000€.
2. El 10-12% de Gastos e Impuestos
Además de pagar la casa, tienes que pagar la “fiesta” de comprarla (Notario, Hacienda, Registro). Estos gastos nunca te los financia el banco. Tienes que tenerlos ahorrados aparte.
- Ejemplo (Casa de 200.000€): Calcula unos 20.000€ extra.
Total Ahorrado Necesario: 40.000€ (Entrada) + 20.000€ (Gastos) = 60.000€.
Desglose de Gastos: ¿A dónde va mi dinero?
Vamos a analizar ese 10-12% extra. Dependiendo de si la casa es nueva o de segunda mano, los impuestos cambian drásticamente.
A) Si la vivienda es DE SEGUNDA MANO
Es el caso más común. Aquí pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
- ¿Cuánto es? Depende de tu Comunidad Autónoma.
- Madrid: 6%
- Cataluña, Galicia, Valencia: 10%
- Andalucía: 7%
- Ejemplo: En Barcelona, por una casa de 200.000€, pagarías 20.000€ solo de impuesto ITP.
B) Si la vivienda es OBRA NUEVA
Aquí no pagas ITP, pagas IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
- ¿Cuánto es? Es un 10% fijo en toda la Península y Baleares (en Canarias es el IGIC, mucho más bajo).
- El extra: Además del IVA, en obra nueva tienes que pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que suele ser entre un 0,5% y un 1,5% adicional.
- Resultado: Comprar casa nueva es fiscalmente más caro que usada.
Otros Gastos Obligatorios (La “Provisión de Fondos”)
Además de los impuestos gordos, hay una serie de profesionales que intervienen en la operación y que también cobran.
1. La Notaría
Es obligatorio firmar la escritura de compraventa ante notario. Sus honorarios (aranceles) están fijados por el Estado y dependen del precio de la vivienda.
- Coste aproximado: Entre 600€ y 1.000€.
2. El Registro de la Propiedad
Después de firmar ante notario, hay que inscribir la casa a tu nombre en el Registro oficial.
- Coste aproximado: Entre 300€ y 600€.
3. La Gestoría
El banco te obligará a usar su gestoría para asegurarse de que los papeles se tramitan bien y los impuestos se pagan a tiempo.
- Coste aproximado: Entre 250€ y 500€.
4. La Tasación (El primer gasto)
Antes de concederte la hipoteca, el banco necesita saber cuánto vale la casa realmente. Envían a un tasador oficial.
- Importante: Este gasto lo pagas tú antes de saber si te dan la hipoteca. Si al final la operación no sale, pierdes este dinero.
- Coste aproximado: Entre 250€ y 400€.
¿Quién paga qué en 2025? (La Ley Hipotecaria)
Hay una buena noticia. Desde la nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos se reparten. Antes lo pagaba todo el comprador. Ahora es así:
Gastos de la COMPRAVENTA (Pagas TÚ)
Todo lo relacionado con comprar la casa corre de tu cuenta:
- Impuestos (ITP o IVA).
- Notaría de la escritura de compraventa.
- Registro de la escritura de compraventa.
- Gestoría de la compraventa.
Gastos de la HIPOTECA (Paga el BANCO)
Todo lo relacionado con el préstamo lo paga el banco:
- Notaría de la escritura de hipoteca.
- Registro de la hipoteca.
- Impuesto AJD de la hipoteca.
- Gestoría de la hipoteca.
- Excepción: La Tasación de la vivienda la sigue pagando el comprador (tú), porque el informe es tuyo y puedes usarlo para pedir hipoteca en varios bancos.
Simulación Real: Comprando un piso de 150.000€
Hagamos números para un piso de segunda mano en una comunidad con el ITP al 8% (media nacional).
| Concepto | Coste | ¿Quién paga? |
| Precio Piso | 150.000€ | (120k Banco / 30k Tú) |
| Impuesto ITP (8%) | 12.000€ | Tú |
| Notaría | 800€ aprox | Tú |
| Registro | 400€ aprox | Tú |
| Gestoría | 300€ aprox | Tú |
| Tasación | 300€ | Tú |
| TOTAL GASTOS | 13.800€ | Tú |
Resumen de tu bolsillo:
- Entrada (20%): 30.000€
- Gastos: 13.800€
- Ahorro Total Necesario: 43.800€
Si tienes 20.000€ ahorrados, lamentablemente no puedes comprar este piso todavía.
Trucos para reducir estos gastos
Aunque los impuestos son inevitables, hay formas de pagar menos.
1. Reducciones para Jóvenes
Muchas Comunidades Autónomas (Madrid, Andalucía, Murcia, etc.) tienen tipos reducidos de ITP para menores de 30 o 35 años.
- Ejemplo: En Andalucía, si eres menor de 35 años y es tu primera vivienda (hasta cierto precio), el ITP baja del 7% al 3,5%. ¡Te ahorras la mitad de impuestos!
- Acción: Investiga las ayudas fiscales de tu región antes de comprar.
2. Familias Numerosas o Discapacidad
También existen tipos super-reducidos (a veces del 4% o 5%) para estos colectivos.
3. Negocia la Gestoría
Si compras al contado (sin hipoteca), puedes elegir tú la gestoría o incluso hacer los trámites tú mismo en Hacienda y el Registro, ahorrándote los 300-500€ de gestión. Si hay hipoteca, el banco no te dejará elegir.
¿Qué pasa si no tengo el 20% de entrada?
Esta es la situación de muchos jóvenes solventes (buen sueldo) pero sin ahorros. ¿Hay solución?
- Hipotecas al 90% o 100%: Son muy raras en 2025. Solo las dan a funcionarios de carrera o perfiles muy “vip”.
- Avales ICO (España): El Gobierno ha lanzado líneas de avales para cubrir ese 20% de entrada a jóvenes y familias con menores. El banco te presta el 100% porque el Estado avala el 20% que falta.
- Ojo: Sigues teniendo que pagar el 10% de gastos e impuestos. El aval cubre la entrada, no los impuestos.
- Broker Hipotecario: Son intermediarios que negocian con el banco por ti. A veces consiguen hipotecas al 90% o 95%, pero te cobrarán una comisión de éxito (unos 3.000€ – 5.000€) que puedes sumar a la hipoteca.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Puedo pedir un préstamo personal para pagar la entrada?
Peligro mortal. El banco estudiará tu endeudamiento. Si ve que has pedido un préstamo personal de 30.000€ para la entrada, tu capacidad de pago bajará y te denegarán la hipoteca. Además, estarías pagando una deuda al 8% (préstamo) y otra al 3% (hipoteca). Es la receta perfecta para la quiebra.
¿Qué es la “Provisión de Fondos”?
Cuando firmas, el banco te retira de la cuenta una cantidad estimada para pagar notario, registro e impuestos (suele tirar por lo alto). Meses después, cuando ya está todo pagado y registrado, te envían las facturas reales y te devuelven el dinero que sobró.
¿Los muebles entran en la hipoteca?
No. La hipoteca es para los ladrillos. Si necesitas amueblar, tendrás que hacerlo con tus ahorros restantes o pedir financiación aparte (más cara).
Conclusión: La Planificación es Clave
Comprar una casa no es como comprar unos zapatos. Es una operación financiera compleja con costes ocultos que debes prever.
No te desanimes por las cifras. Ahora que sabes que necesitas ese 30% de ahorro (20% entrada + 10% gastos), tienes un objetivo claro. Usa las herramientas de ahorro que vimos en la Categoría 1 para llenar tu hucha, y cuando tengas el capital, podrás comprar con seguridad y sin miedo a que el banco te diga “no”.
> ¿Ya tienes los ahorros listos? ¡Perfecto! Solo te queda entender una cosa antes de firmar: el índice que controlará tu vida los próximos 30 años. En el siguiente artículo te explicamos qué demonios es el Euríbor y qué va a pasar con él: [El Euríbor: Qué es, Previsión 2025 y cómo afecta a tu cuota].